予防法務ジャーナル「そよ風」▲借地上の持家の売却と地主の承諾▼

Ａ、あなたが地主の承諾を得ないままで借地上の建物を売ると、あなたは、無断で借地権を譲渡したとの理由で、地主から土地の賃貸借契約を解除され、土地を明け渡さなければならなくなります（民法６１２条）。
　建物の使用は必ず土地の利用を伴いますから、借地上の建物の売買は、たんに建物だけでなく敷地の借地権も建物とともに売ることになります。その結果、借地人も変わることになりますが、勝手に借地人が変わっては地主にとって大問題（地代支払や良好な利用確保の点で）です。そこで、地主の利益保護のために民法は地主の承諾を義務づけたものです。
　したがって、建物の売買に先立って、あなたは、地主から借地権譲渡の承諾書をもらっておく必要があります。一般に、地主に承諾料を支払って承諾してもらうことも少なくありません。
　ところで、地主が承諾をしないとか、ひどく高い承諾料を吹っかけて折り合いがつかないような場合には、裁判所が地主の承諾に代わる許可をしてくれる制度があります（借地法９条の２第１・２項、借地借家法１９条１・２項）。申し立てれば必ず許可になるというものではありませんが、譲渡しても地主に不利になるおそれがないと裁判所が判断すれば許可をしてくれます。許可に際して、裁判所が、賃料の増額や金銭の支払（借地権価格の１０％程度）を付随処分として命ずることもあります。いずれにせよ、建物を友人に引き渡す前にためしてみてはいかがでしょう。
　ところが、この裁判所による「地主の承諾にかわる許可」の申立てをした場合に、なんと、地主の方からも、裁判所に対して、建物の譲渡及び借地権の譲渡を受けたいとの申立てをすること（介入権の行使）も認められており、この介入権の行使があったときは、あなたは、裁判所の定める対価を受けとって建物を地主に譲渡しなければなりません（借地法９条の２第３項、借地借家法１９条３項）。
　ちなみに、あなたが、この家を売らずに友人に貸すだけという場合には、地主の承諾は不要です。借地上建物の賃借人といえども建物の利用に伴って土地を利用することは事実ですが、地主が他人に土地を貸すときには、その土地上建物に借地人自身が住むことも、第三者に居住させることも、ともに承諾しているとみるべきであるからです。もっとも、特にその者だから土地を貸したという格別の事情や、いかがわしい風俗営業を行う者などには貸さないといった合理的理由にもとづいて借地上建物を自由に他人に貸すことを制限する特約がなされたときには、これに従うことになります。