借主が貸す身になって大あわて!!
借家――どこまで改装・増改築ができるか
よく、貸主から「人に家を貸す場合、こちらが必要なときに出ていってもらえる方法はないだろうか」等の質問を受けますが、今日の借家法の立法趣旨から、よほどの場合を除き不可能です。そこで、このことは貸主もある程度納得の上で貸借しているのが現状です。しかし、契約後何年かすぎたところで、借主側からの一方的な都合で行われる改装・増改築等は、契約時には現状のまま借りてくれるものと期待していた貸主としては納得しがたく、しばしば紛争となるケースが見受けられます。
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一般的に契約書には現状変更禁止（構造変更・造作加工禁止）の条項が必ずといって過言でないほど盛り込まれています。なぜなら、借主は貸主に対して用途遵守義務（民法６１６条・５９４条１項）と保管義務（民法４００条）を負うからです。それにもかかわらず、判例などの取扱いは、形式的に現状変更をしたからといって、ただちに契約違反による解除までは認めない場合があります。たとえば、改装のケースで、書店として借りていたものを、家主に無断で店舗を改装して飲食店にした場合はどうか──結論からいいますと、必ずしも正当な解除権は発生いたしません。借主の義務は実質的に判断されるものであり、借主の行為が社会生活上必要な範囲内の行為と認められる場合には、家主はある程度、受忍しなければならず、借主の行為が保管義務違反と評価される場合でも、違反部分が小さな範囲で、現状回復が比較的容易である場合には、単純に違反とばかり言えないからです。すなわち、このような改装工事で解除されないためには、要約すれば、小規模工事であるか、現状回復が容易であるか、借家の効用が増すか、信頼関係を破壊する程度に至らぬ場合か等々が、全体として考慮されます。一方で、現状変更禁止の条項の有無は全体考察上、一つの事情として考慮されます。
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「無断増築の場合はどうか」といいますと、改装の場合とだいたい同じです。工事の規模が比較的大規模であり、その工事による賃貸借建物に対する損傷ないし負担を負わせるものであること、貸主の制止を無視して強行したことなどが信頼関係を破壊するほどの背信性がある場合には解除されます。そこで、この程度までは増改築が認められた事例をあげれば、
- 増築・大修繕には貸主の承諾を要する特約があるのに、無断で羽目板・鴨居に必要な保存工事を行った。
- 八百屋営業のため、商品の陳列・空容器保存のために、下屋を表道路及び路地側に延長して設置した。
- 子供の勉強部屋設置につき、貸主の承諾を受けたが、具体的な承諾を得ないまま、容易に撤去できる程度の仮設建築により建物本体に影響の少ない増築をなした。
- 歯科医師が廊下・治療室等に雨が吹き込み、漏電の危険があったので、やむを得ず必要に迫られて２畳間を増築し、それに伴って待合室・玄関の一部を改造した。
- 病院用建物の借主が、貸主の承諾を得た待合室・診療室等に加えて、手術室・検査室の改造工事をなしたが、これは承諾を受けてなした工事部分と著しい差異がみられず、建物効用を増し、復元も容易であると認められた。
また、無断増改築禁止特約がなされた場合の違反には、一応の背信性が推定され、背信性が存し信頼関係が破壊されていないことを借主側に立証させようとした判例もあり、このあたりに、貸主が特約を設ける意味がありそうです。
不動産コンサルタント Ｍ
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